Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

BGE 119 IA 362



119 Ia 362

43. Auszug aus dem Urteil der I. öffentlichrechtlichen Abteilung vom
17. Dezember 1993 i.S. X. AG gegen L., Einwohnergemeinde Retschwil,
Regierungsrat des Kantons Luzern und Verwaltungsgericht des Kantons Luzern
(staatsrechtliche Beschwerde) Regeste

    Art. 88 OG; Legitimation des Grundeigentümers zur Rüge der
Planfestsetzung bezüglich fremder Grundstücke.

    Soweit Planungsmassnahmen bezüglich fremder Grundstücke eine
Rückwirkung auf die planerische Behandlung des eigenen Landes haben,
ist der Grundeigentümer zur Beschwerdeführung legitimiert (E. 1a und b).

    Art. 22ter BV; Art. 8 und 9 RPG; kommunale Nutzungsplanung; Bindung
an den kantonalen Richtplan; Interessenabwägung.

    Kognition des Bundesgerichts bei der Überprüfung von Nutzungsplänen
(E. 3).

    Zulässigkeit von Abweichungen vom Richtplan durch die nachgeordneten
Planungsorgane (E. 4a). Verneinung einer unzulässigen Abweichung der
kommunalen Nutzungsplanung vom kantonalen Richtplan im konkreten Fall
(E. 4b und c).

    Pflicht der Gemeinden zur Ausscheidung der Bauzonen nach sachlichen
Kriterien. Zulässigkeit der Berücksichtigung des Anliegens, preisgünstige
Wohnungen zu schaffen (E. 5).

Sachverhalt

    A.- Die X. AG ist Eigentümerin der 43 473 m2 umfassenden Parzelle
Nr. 106 in der Gemeinde Retschwil. Das Grundstück liegt im Gebiet
Guggerbühl, ein Stück oberhalb des Baldeggersees am östlichen Abhang des
Erlosen. In der Nähe befinden sich das Schulhaus Retschwil-Herlisberg
sowie Einzelhöfe.

    Nach dem Zonenplan der Gemeinde Retschwil vom 27. Oktober 1978 waren
rund 7000 m2 der Parzelle Nr. 106 der Wohnzone W2 zugewiesen, der Rest
gehörte teilweise zur Landwirtschaftszone und teilweise zum übrigen
Gemeindegebiet. Die Gemeindeversammlung Retschwil verabschiedete am
19. Juli 1991 eine Gesamtrevision des Zonenplans. Der neue Plan weist die
Parzelle Nr. 106 wie auch die benachbarte, zuvor ebenfalls der Wohnzone
W2 angehörende Parzelle Nr. 107 ganz der Landwirtschaftszone zu. Zugleich
wird mit dem revidierten Plan ein grösserer Teil der Parzelle Nr. 102
von L., die an der Durchgangsstrasse westlich des Seeufers gelegen ist,
von der Landwirtschafts- in die Wohnzone umgezont.

    Die X. AG erhob gegen die neue Zonenplanfestsetzung eine
Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat des Kantons Luzern. Dieser
wies die Beschwerde am 26. Mai 1992 ab und genehmigte mit hier nicht
interessierenden Änderungen den Zonenplan, das Bau- und Zonenreglement
sowie den Richtplan der Gemeinde Retschwil. Eine gegen diesen
Entscheid erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde der X. AG wies das
Verwaltungsgericht des Kantons Luzern am 7. Juni 1993 ab, soweit es
darauf eintrat.

    Das Bundesgericht weist die von der X. AG gegen den Entscheid des
Verwaltungsgerichts vom 7. Juni 1993 eingereichte staatsrechtliche
Beschwerde ab, soweit es darauf eintritt.

Auszug aus den Erwägungen:

                      Aus den Erwägungen:

Erwägung 1

    1.- Das angefochtene Urteil des Verwaltungsgerichts bestätigt die
von der Beschwerdeführerin angefochtenen Festsetzungen des Zonenplans
der Gemeinde Retschwil im Bereich der Parzellen Nrn. 102 und 106. Auf
zwei weitere Begehren betreffend die Aufhebung der Zone des übrigen
Gemeindegebiets im Zonenplan sowie Modifikationen des kommunalen Richtplans
tritt es nicht ein.

    a) Der angefochtene, kantonal letztinstanzliche Entscheid ist wegen
Verletzung von Art. 4 und 22ter BV mit staatsrechtlicher Beschwerde
anfechtbar (Art. 84 Abs. 1 lit. a, Art. 86 und 87 OG; Art. 34 Abs. 1 des
Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 [RPG; SR 700]).

    Soweit die Beschwerdeführerin die planerische Behandlung der ihr
gehörenden Parzelle Nr. 106 anficht, ist sie als Eigentümerin gemäss
Art. 88 OG zur Beschwerdeführung legitimiert. Fraglich erscheint jedoch,
ob sie auch befugt ist, die Festsetzung der Wohnzone im Bereich der im
Eigentum von L. stehenden Parzelle Nr. 102 anzufechten.

    b) Nach der Praxis des Bundesgerichts ist der Eigentümer einer
benachbarten Liegenschaft zur Anfechtung eines Nutzungsplans mit
staatsrechtlicher Beschwerde nur befugt, wenn er geltend macht, die
Planfestsetzungen verletzten ihn in seinen verfassungsmässigen Rechten,
weil dadurch Normen, die auch seinem Schutz dienten, nicht mehr oder in
geänderter Form gelten würden oder weil sie die Nutzung seiner Liegenschaft
beschränkten. In beiden Fällen reicht die Anfechtungsbefugnis nur so weit,
als die Auswirkungen des umstrittenen Plans auf das eigene Grundstück in
Frage stehen (BGE 116 Ia 193 E. 1b S. 194; 114 Ia 378 E. 4a S. 379 f.;
113 Ia 236 E. 2 S. 238).

    Im vorliegenden Fall behauptet die Beschwerdeführerin nicht, die
Einzonung von Land im Bereich der Parzelle Nr. 102 habe eine Änderung von
Normen, die ihrem Schutze dienten, zur Folge. Sie macht einzig geltend,
die Wohnzone sei im Bereich der Parzelle Nr. 102 anstatt auf der ihr
gehörenden Parzelle Nr. 106 ausgeschieden worden, wie dies der kantonale
Richtplan vorsehe. Offensichtlich geht sie davon aus, dass der Bedarf an
Wohnzonen in der Gemeinde Retschwil nur für eine Einzonung entweder im
Gebiet der Parzelle Nr. 106 oder im Bereich der Parzelle Nr. 102 gegeben
sei. Die Ausscheidung der Wohnzone im Bereich der Parzelle Nr. 102 sei
deshalb zulasten der ihr gehörenden Parzelle erfolgt.

    Wie das Bundesgericht bereits in früheren Entscheiden festgehalten
hat, sind Nachbarn zwar grundsätzlich nicht legitimiert, Planfestsetzungen
bezüglich fremder Grundstücke auf ihre Verfassungsmässigkeit überprüfen
zu lassen. Soweit solche Planungsmassnahmen jedoch eine Rückwirkung
auf die planerische Behandlung ihres eigenen Landes haben, sind
sie zur Beschwerdeführung befugt. Es steht diesfalls eine durch die
planerische Behandlung anderer Grundstücke bewirkte Beschränkung ihres
eigenen Eigentums in Frage, zu dessen Geltendmachung die Grundeigentümer
legitimiert sind (vgl. BGE 116 Ia 193 E. 1b S. 194 f.; 105 Ia 108 E. 2
S. 109 f.; nicht veröffentlichte E. 1b von BGE 115 Ia 384 ff.). Vorliegend
fehlt der Beschwerdeführerin die Legitimation demnach insoweit, als sie
die Ausscheidung einer Wohnzone im Bereich der Parzelle Nr. 102 allgemein
auf ihre Verfassungsmässigkeit überprüft haben will. Dagegen ist sie aber
befugt, diese Planungsmassnahme in dem Umfang zu rügen, als sie sich auf
die Planung für die ihr gehörende Parzelle Nr. 106 auswirkt.

    Eine Wechselwirkung im genannten Sinne besteht nur bezüglich der
planerischen Behandlung des noch nicht überbauten Teils der Parzelle
Nr. 102, fehlt dagegen hinsichtlich des bereits überbauten Teils bei der
Parzelle Nr. 102. Demzufolge ist die Beschwerdeführerin allein legitimiert,
die Erweiterung der Wohnzone auf Teile der Parzelle Nr. 102 zu rügen, nicht
dagegen, dass der bereits überbaute Teil der Wohnzone bei Parzelle Nr. 102
in der Bauzone belassen wird. Daran ändert die Tatsache nichts, dass im
Falle einer Gutheissung der Beschwerde betreffend die planungsrechtliche
Behandlung von Parzelle Nr. 106 die Gemeinde ihre Planung möglicherweise
auch in einem weiteren Umfang neu überprüfen müsste.

Erwägung 3

    3.- Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Nichtzuweisung der
Parzelle Nr. 106 zur Wohnzone verletze die Eigentumsgarantie (Art. 22ter
BV) und den Grundsatz der Rechtsgleichheit (Art. 4 BV).

    a) Eigentumsbeschränkungen sind nur zulässig, wenn sie auf einer
gesetzlichen Grundlage beruhen, im öffentlichen Interesse liegen und
sich unter den gegebenen Umständen als verhältnismässig erweisen
(BGE 116 Ia 181 E. 3c S. 185; 115 Ia 350 E. 3a S. 351; 109 Ia 257
E. 4 S. 258). Bei einem schweren Eingriff in das Eigentum verlangt das
Bundesgericht eine eindeutige und klare gesetzliche Grundlage, was es ohne
Beschränkung seiner Kognition prüft (BGE 115 Ia 333 E. 2a S. 336). Frei
prüft das Bundesgericht auch die Frage, ob eine Eigentumsbeschränkung im
öffentlichen Interesse liegt und ob sie verhältnismässig ist. Es auferlegt
sich aber Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von einer Würdigung der
örtlichen Verhältnisse abhängt, welche die kantonalen Behörden besser
überblicken. Das Bundesgericht ist nicht oberste Planungsinstanz und
hat den Beurteilungs- und Ermessensspielraum der zuständigen kantonalen
Instanzen zu beachten (BGE 117 Ia 434 E. 3c S. 437; 117 Ia 430 E. 4a S. 431
f.; 115 Ia 350 E. 3b S. 352). Die Sachverhaltsfeststellungen und die
Beweiswürdigung überprüft das Bundesgericht nur unter dem Gesichtspunkt
der Willkür (BGE 115 Ia 384 E. 3 S. 386; 114 Ia 114 E. 4c/ch S. 128;
105 Ia 15 E. 3 S. 19 f.).

    b) Die Zuweisung einer bisher in einer Bauzone gelegenen Parzelle
in eine Nichtbauzone bewirkt grundsätzlich einen schweren Eingriff in
das Eigentum, für den eine eindeutige und klare gesetzliche Grundlage
erforderlich ist (vgl. BGE 115 Ia 333 E. 2a S. 336). Die Beschwerdeführerin
wirft dem Verwaltungsgericht in erster Linie vor, es habe zu Unrecht
angenommen, die revidierte Zonenplanung der Gemeinde Retschwil finde
bezüglich der Parzellen Nrn. 102 und 106 eine ausreichende Grundlage im
kantonalen Richtplan. Weiter ist sie der Auffassung, die vollständige
Zuweisung der Parzelle Nr. 106 zur Landwirtschaftszone liege nicht im
öffentlichen Interesse und sei sachlich nicht haltbar. Diese Rügen sind
nachstehend im einzelnen zu prüfen.

Erwägung 4

    4.- Die geltend gemachte Richtplanwidrigkeit sieht die
Beschwerdeführerin in der Abweichung des revidierten Zonenplans von
einer klaren Zielvorgabe der kantonalen Richtplanung. Der Richtplan
des Kantons Luzern aus dem Jahre 1986 bestimme, dass in der Gemeinde
Retschwil die künftige Bauentwicklung am Weiler Retschwil und im Gebiet
des Schulhauses anzuknüpfen habe. Trotz dieser Richtplanfestlegung weise
der revidierte Zonenplan das gesamte Gelände beim Schulhaus, welches nach
dem alten Zonenplan der Wohnzone angehörte - unter anderem rund 7000 m2
der Parzelle Nr. 106 der Beschwerdeführerin -, der Landwirtschaftszone
zu und sehe gleichzeitig nahe dem Ufer des Baldeggersees im Bereich
der Parzelle Nr. 102 eine ausgedehnte Wohnzone vor. Für eine solche
Festsetzung des Nutzungsplans hätte vorgängig der Richtplan geändert
werden müssen. Die Umzonung eines grösseren Teils der Parzelle Nr. 106
entbehre einer genügenden Rechtsgrundlage im kantonalen Richtplan.

    a) Die Richtpläne der Kantone zeigen auf, wie die raumwirksamen
Tätigkeiten im Hinblick auf die anzustrebende Entwicklung aufeinander
abzustimmen sind (Art. 8 lit. a RPG). Sie enthalten die Ergebnisse der
kantonalen Planung, Anweisungen für die weitere Planung und insbesondere
auch Vorgaben für die Zuweisung der Bodennutzungen (Art. 5 Abs. 1 der
Verordnung über die Raumplanung vom 2. Oktober 1989 [RPV; SR 700.1]). Im
Kanton Luzern wird der kantonale Richtplan vom Regierungsrat erlassen und
vom Grossen Rat genehmigt (§ 7 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. März
1989 [PBG]).

    Der kantonale Richtplan ist zu überprüfen und nötigenfalls anzupassen,
wenn sich die Verhältnisse geändert haben, sich neue Aufgaben stellen
oder eine gesamthaft bessere Lösung möglich ist (Art. 9 Abs. 2 RPG;
§ 14 Abs. 2 PBG). Eine Überprüfung und - soweit erforderlich - eine
Überarbeitung erfolgen in der Regel alle zehn Jahre (Art. 9 Abs. 3 RPG;
§ 14 Abs. 2 PBG). Geringfügige Anpassungen des kantonalen Richtplans
kann der Regierungsrat ohne Genehmigung des Grossen Rats vornehmen (§
14 Abs. 3 und 4 PBG).

    Der kantonale Richtplan ist für die Behörden verbindlich (Art. 9
Abs. 1 RPG; § 11 PBG). Diese Verbindlichkeit richtet sich an alle
Organe, welche raumplanerische Aufgaben zu erfüllen haben, also auch
an Gemeindeversammlungen, die über einen Zonenplan bzw. eine Revision
desselben beschliessen (vgl. BGE 111 Ia 129 E. 3a S. 130; 107 Ia 77
E. 1 S. 80 f.). Die Lehre und Rechtsprechung schliessen allerdings ein
Abweichen vom Richtplan durch die nachgeordneten Planungsorgane nicht
völlig aus. Nach der oben dargestellten gesetzlichen Regelung besteht die
Funktion des Richtplans nicht allein in der Festschreibung bestimmter
Zustände, sondern ebensosehr in der Steuerung und Leitung künftiger
Planungsprozesse. Die nachgeordnete Ebene der Nutzungsplanung vermag
deshalb auf die vorgeordnete Stufe der Richtplanung zurückzuwirken. Eine
strikte Bindung an den Richtplan erscheint demnach nicht angezeigt,
wenn diese einer gesamthaft besseren Lösung entgegensteht (vgl. THOMAS
PFISTERER, Einordnung und Gehalt des kantonalen Richtplans nach
Bundesrecht, in: Festschrift für den Aargauischen Juristenverein,
1986, S. 279; BEAT RUDIN, Der Richtplan nach dem Bundesgesetz über die
Raumplanung und der Koordinationsplan des Kantons Basel-Landschaft,
Diss. Basel, 1992, S. 122 und 131; PIERRE TSCHANNEN, Der Richtplan und
die Abstimmung raumwirksamer Aufgaben, Diss. Bern, 1986, S. 364 f., 370,
416; Urteil des Bundesgerichts vom 18. März 1991 in ZBl 92/1991 281
f. E. 5b; Urteil des Bundesgerichts vom 17. Dezember 1986 in BVR 1987
179 E. 3f/aa). Eine vorgängige Anpassung des Richtplans - vor Erlass
einer abweichenden Nutzungsplanung - wird vor allem bei grösseren, ins
Gewicht fallenden Änderungen verlangt, also dort, wo es um Vorhaben geht,
die sich verantwortlich in den Raum nur dadurch einfügen lassen, dass
sie die Richtplanung durchlaufen (TSCHANNEN, aaO, S. 364 f., 379, 416;
zurückhaltender RUDIN, aaO, S. 134 f.).

    Die Rechtsprechung des Bundesgerichts lässt Abweichungen vom Richtplan
zu, wenn sie sachlich gerechtfertigt sowie von untergeordneter Bedeutung
sind und wenn es nach den Umständen unzumutbar erscheint, vorher den
Richtplan förmlich zu ändern (BGE 112 Ia 281 E. 6 S. 285; 108 Ia 295
E. 3 S. 299; 107 Ia 77 E. 2b S. 84; ähnlich auch EJPD/BRP, Erläuterungen
zum RPG, 1981, Art. 9, N. 11). Ferner können neue Erkenntnisse ein
Abweichen vom Richtplan rechtfertigen (Urteil vom 18. März 1991 in ZBl
92/1991 282). Eine Bindung an den Richtplan entfällt auch dann, wenn sich
der Richtplaninhalt im Nutzungsplanungsverfahren als rechtswidrig oder
unmöglich erweist, zumal wenn sich die betroffenen Grundeigentümer gegen
den Richtplan als solchen nicht zur Wehr setzen konnten (BGE 113 Ib 299
E. 2b S. 302; 107 Ia 77 E. 3c S. 91 f.; 105 Ia 223 E. 3e S. 231; vgl. auch
Urteil des Bundesgerichts vom 17. Dezember 1986 in BVR 1987 180 E. 3f/bb).

    b) Der Richtplan des Kantons Luzern enthält für den Bereich
Siedlung unter dem Titel "Koordinationsaufgabe" für jede Gemeinde einen
sog. Gemeindespiegel. Nach den Erklärungen im Beiblatt B.1.04 soll damit
über alle Ortsplanungen ein Überblick geschaffen werden, der es erlaube,
"sich auf die wesentlichen Konflikte und Mängel zu konzentrieren". Dies
ermögliche eine effizientere Vorprüfung und Genehmigung der Ortsplanungen
sowie eine gezieltere Beschränkung auf übergeordnete Anliegen, während
rein kommunale Fragen den Gemeinden zu überlassen seien.

    Für die Gemeinde Retschwil wird im Beiblatt B.1.28 bezüglich der
künftigen Siedlungstätigkeit unter anderem folgendes festgehalten:
"Zersiedlung vermeiden, künftige Bauentwicklung grundsätzlich an Weiler
Retschwil und Gebiet Schulhaus anknüpfen". Die Gemeinde Retschwil war bei
der Revision ihres Zonenplans im Jahre 1991 gemäss Art. 9 Abs. 1 RPG und
§ 11 PBG grundsätzlich an diese Vorgaben gebunden, und der Regierungsrat
hatte bei der Genehmigung des Zonenplans dessen Übereinstimmung mit diesen
Vorgaben zu prüfen (vgl. Art. 26 Abs. 2 RPG).

    Es fragt sich, ob der revidierte Zonenplan die erwähnten
Richtplanvorgaben einhält und, soweit dies nicht der Fall ist, ob im
Lichte der oben angeführten Rechtsprechung eine Abweichung gerechtfertigt
erscheint.

    c) In der Gemeinde Retschwil besteht ein Bedarf für lediglich zwei
Bauentwicklungsgebiete. Das eine - hier nicht weiter interessierende -
ist im Gebiet des gleichnamigen Weilers vorgesehen. Bezüglich des zweiten
ist umstritten, ob es beim Schulhaus im Bereich der Parzelle Nr. 106 der
Beschwerdeführerin oder an die bereits bestehende Wohnzone bei der Parzelle
Nr. 102 anknüpfend ausgeschieden werden soll. Auch die Beschwerdeführerin
behauptet nicht, dass der Bedarf für eine Bauzone sowohl bei der Parzelle
Nr. 102 als auch bei der Parzelle Nr. 106 bestehe. Sie geht ebenfalls
davon aus, dass bei der Festsetzung des zweiten Bauentwicklungsgebiets
zwischen diesen beiden Orten gewählt werden müsse.

    Das Verwaltungsgericht vertritt im angefochtenen Entscheid die
Auffassung, die hauptsächliche Zielsetzung des kantonalen Richtplans
sei der haushälterische Umgang mit dem Boden und die Vermeidung einer
Zersiedlung. Grundsätzlich würden im Richtplan die Gebiete beim Weiler
Retschwil und beim Schulhaus als Bauentwicklungsgebiete vorgesehen. Wenn
die Gemeinde aber auf eine Wohnzone im Bereich des Schulhauses - und
damit der Parzelle Nr. 106 der Beschwerdeführerin - verzichte und ihr
Siedlungsbedürfnis durch eine Erweiterung der bestehenden Wohnzone bei der
Parzelle Nr. 102 erfülle, so lebe sie dem Gebot der Siedlungskonzentration
nach und treffe eine gesamthaft bessere Lösung. Diese rechtfertige eine
Abweichung vom Richtplan bezüglich der Lokalisierung des umstrittenen
Baugebiets im Bereich des Schulhauses.

    Wie aus den Akten hervorgeht, liegt die Parzelle Nr. 106 inmitten
einer grösseren landwirtschaftlichen Fläche, auf der lediglich einzelne
Höfe stehen. Ein Siedlungsansatz ist nicht zu erkennen, und mit
einer Überbauung des Grundstücks Nr. 106 würde eine neue isolierte
Bauzone geschaffen. Diese befände sich zudem an einer exponierten
Hanglage, welche vom Baldeggersee leicht einsehbar ist. Eine Überbauung
würde im Gelände markant in Erscheinung treten. Die Behauptung der
Beschwerdeführerin, dass eine Wohnzone im Gebiet des Schulhauses aus der
Sicht des Landschaftsschutzes kein Problem sei, wird nicht nur durch die
auf Teleaufnahmen beruhenden Skizzen des Ortsplaners, sondern auch durch
ihren eigenen Gestaltungsplanentwurf aus dem Jahre 1989 anschaulich
widerlegt. Demgegenüber liegt das Grundstück Nr. 102 unterhalb der
Parzelle Nr. 106 am Fuss des Abhangs an der Kantonsstrasse. Vom
See her ist es weniger gut einsehbar als der höher gelegene offene
Hang. Die Beschwerdeführerin übersieht in ihrer Argumentation auch,
dass im Bereich der Parzelle Nr. 102 bereits eine überbaute Wohnzone
besteht und diese bloss erweitert werden soll, während im Gebiet der
Parzellen Nrn. 106 und 107 noch keine Überbauung stattgefunden hat - das
Gehöft auf dem Grundstück Nr. 106 und das Gebäude auf dem Grundstück Nr.
107 spielen in diesem Zusammenhang keine Rolle. Mit der Beibehaltung
oder sogar einer Erweiterung der altrechtlichen Wohnzone im Bereich
des Schulhauses würde dort somit ein Baugebiet im wesentlichen erst
begründet, während mit der Erweiterung bei der Parzelle Nr. 102 an ein
solches angeknüpft werden kann. Weshalb Art. 15 lit. a RPG verletzt
sein soll, wenn bei der sich hier bietenden Alternative die Erweiterung
bei der Parzelle Nr. 102 gewählt wurde, ist nicht ersichtlich. Es ist
auch nicht entscheidend, dass die Parzelle Nr. 106 für eine grössere
Überbauung ebenfalls erschliessbar wäre. Wohl vermag der Umstand, dass
eine Wohnzone auf den Parzellen Nrn. 106 und 107 an eine bestehende Zone
für öffentliche Bauten mit einem Schulhaus anschliessen könnte, für die
Beibehaltung dieser Wohnzone sprechen. Die Gemeinde durfte aber unter
Berücksichtigung aller genannten Gesichtspunkte davon ausgehen, dass die
Erweiterung der bestehenden, überbauten Wohnzone bei Parzelle Nr. 102 dem
Anliegen des Landschaftsschutzes besser entspreche als die Schaffung eines
neuen Wohnbaugebiets beim Schulhaus auf den Parzellen Nrn. 106 und 107.

    Soweit darin eine Abweichung vom kantonalen Richtplan liegt, ist
diese sachlich gerechtfertigt und jedenfalls nicht willkürlich. Zunächst
ist zu beachten, dass die Lokalisierung der Bauentwicklungsgebiete im
kantonalen Richtplan nicht absolut und präzis ist. Er besagt nur, dass
die künftige Bauentwicklung grundsätzlich - neben dem Weiler Retschwil
- im Gebiet Schulhaus anzuknüpfen habe. Eine Anknüpfung an das nahe
gelegene bestehende Baugebiet bei der Parzelle Nr. 102 dürfte damit nicht
ausgeschlossen sein. Daneben verlangt der Richtplan ausdrücklich, dass
eine Zersiedlung vermieden werde. Diesem Erfordernis wird der revidierte
Zonenplan mit der Aufhebung der Wohnzone auf den Parzellen Nrn. 106 und
107 und der gleichzeitigen Erweiterung der Wohnzone bei Parzelle Nr. 102
durchaus gerecht. Die Beurteilung der Vorinstanz, die Gemeinde habe im
Rahmen ihres Ermessens die gewählte Lösung als die gesamthaft bessere
als die vom Richtplan vorgezeichnete beim Schulhaus ansehen dürfen, kann
unter den gegebenen Umständen nicht als unzutreffend bezeichnet werden.
Aus kantonaler Sicht ist die Abweichung vom Richtplan - wenn man angesichts
der erwähnten relativ offenen Umschreibung überhaupt von einer Abweichung
sprechen will - jedenfalls nicht derart gewichtig, dass im Lichte der
zuvor dargestellten Rechtsprechung vor der Genehmigung des revidierten
Zonenplans die kantonale Richtplanung hätte geändert werden müssen.

    Aus diesen Gründen erweist sich die Rüge der Beschwerdeführerin,
die Umzonung der Parzelle Nr. 106 in die Landwirtschaftszone verstosse
gegen den kantonalen Richtplan, als unbegründet.

Erwägung 5

    5.- Die Beschwerdeführerin macht weiter geltend, die Umzonung ihres
Landes entspreche nicht einem überwiegenden öffentlichen Interesse. Sie
sei in Tat und Wahrheit nicht aus raumplanerischen Gründen erfolgt, sondern
aufgrund der Tatsache, dass es eine nicht in der Gemeinde ansässige Firma
gewagt habe, in Retschwil eine Überbauung zu planen. Zugleich habe man
einem Einheimischen die Möglichkeit verschaffen wollen, sein Grundstück
zu einem grossen Teil zu überbauen. Die Beschwerdeführerin weist weiter
darauf hin, dass sie die Parzelle Nr. 106 im Vertrauen auf den alten
Zonenplan und die darin teilweise vorgesehene Überbaubarkeit erworben
habe und im Jahre 1989 einen Gestaltungsplan habe ausarbeiten lassen,
wodurch ihr Kosten von Fr. 12'000.-- entstanden seien.

    a) Bei der Festsetzung der Nutzungsplanung haben die Planungsbehörden
die im Bundesrecht und im kantonalen Recht normierten Ziele und Grundsätze
optimal zu berücksichtigen. Sie haben alle Interessen, öffentliche
und private, zu beachten und im konkreten Fall gegeneinander abzuwägen
(BGE 117 Ia 430 E. 4b S. 432; 115 Ia 350 E. 3d S. 353; 114 Ia 364 E. 4
S. 368 f.). Der Grundeigentümer hat dabei grundsätzlich keinen Anspruch,
dass sein Land auch im Rahmen einer revidierten Nutzungsplanung in der
Bauzone verbleibt (BGE 118 Ib 341 E. 4 S. 344; 118 Ib 38 E. 2d S. 42;
116 Ia 221 E. 4a S. 235). Die Gemeinden haben im Rahmen von Art. 15
RPG oft zwischen verschiedenen für eine Überbauung geeigneten Gebieten
zu wählen, und solange diese Wahl nach sachlichen Kriterien erfolgt und
dabei die verschiedenen öffentlichen und privaten Interessen sachgerecht
gewichtet werden, liegt der Entscheid für das eine oder andere Gebiet im
planerischen Ermessen der Gemeinde (Art. 2 Abs. 3 RPG).

    b) Es wurde bereits festgestellt (vgl. E. 4c), dass im vorliegenden
Fall gewichtige planerische Gründe für die Erweiterung der bestehenden
Bauzone bei Parzelle Nr. 102 und gegen die Beibehaltung der Wohnzone im
Bereich der Parzellen Nrn. 106 und 107 sprechen. Die Beschwerdeführerin
konnte nicht davon ausgehen, dass ihr bisher der Wohnzone zugewiesenes Land
auch bei einer Revision der Nutzungsplanung in einer Bauzone verbleiben
würde. Der blosse Umstand, dass sie gestützt auf einen über zehnjährigen,
aus der Zeit vor dem Inkrafttreten des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes
stammenden und diesem noch nicht angepassten Zonenplan Land gekauft und
für dessen Überbauung einen Gestaltungsplan ausgearbeitet hat, ändert
daran nichts. Die Beschwerdeführerin behauptet auch nicht, dass sie von
zuständiger Seite irgendwelche Zusicherungen erhalten habe, wonach ihr
bisher der Bauzone zugewiesener Parzellenteil auch inskünftig in der
Bauzone verbleiben werde und sie die geplante Überbauung verwirklichen
könne.

    Es dürfte freilich zutreffen, dass beim Entscheid der
Gemeindeversammlung Retschwil über den revidierten Zonenplan noch
andere als raumplanerische Interessen eine Rolle gespielt haben. Aus dem
Protokoll der ausserordentlichen Gemeindeversammlung vom 4. Juli 1989
(Orientierungsversammlung mit Konsultativabstimmung über die beiden
zur Diskussion gestellten Bauzonenvarianten) und aus dem Bericht der
Gemeinde gemäss Art. 26 RPV vom August 1991 geht indessen hervor,
dass den Argumenten des Landschaftsschutzes und der Vermeidung eines
"weiteren Kristallisationspunktes der Siedlungsentwicklung" beim Schulhaus
grosses Gewicht beigemessen wurde. Der Eigentümer der Parzelle Nr. 102
hat einen notariell beurkundeten Vorvertrag zwischen ihm, der Gemeinde
und einem Dritten eingereicht, der vorsieht, dass von den rund 9500 m2,
die neu eingezont wurden, 6500 m2 an die Gemeinde und 3000 m2 an den
Dritten abgetreten werden sollen, die letztere Fläche im Tausch gegen
7321 m2 Landwirtschaftsland. Das der Gemeinde abzutretende Land soll
zur Schaffung preisgünstiger Wohnungen verwendet werden. Auch wenn
auf diesen zuletzt genannten Sachverhalt nicht abgestellt werden kann,
da sich die Beschwerdeführerin dazu nicht äussern konnte, sei bemerkt,
dass der soziale Wohnungsbau als raumplanerische Zielsetzung anerkannt
werden kann (vgl. Art. 1 Abs. 2 lit. c RPG) und das Bestreben der Gemeinde,
günstigen Wohnraum zu schaffen, demnach nicht als sachwidrig erscheint.

    Gesamthaft kann nicht gesagt werden, der revidierte Zonenplan der
Gemeinde Retschwil liege nicht im überwiegenden öffentlichen Interesse
oder verletze den Grundsatz von Treu und Glauben gemäss Art. 4 BV. Die
Rügen der Beschwerdeführerin sind somit auch in diesem Punkt unbegründet.