Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

BGE 119 II 16



119 II 16

5. Auszug aus dem Urteil der II. Zivilabteilung vom 25. Januar 1993 i.S. A.
(Verwaltungsgerichtsbeschwerde) Regeste

    Vormerkung eines Mietvertrages im Grundbuch (Art. 959 ZGB).

    1. Die Kognition des Grundbuchbeamten beschränkt sich im
Eintragungsverfahren auf die Prüfung der grundbuchlichen Voraussetzungen
und der Formerfordernisse. Die Überprüfung materiellen Rechts steht
ihm nicht zu; er darf eine richterliche Anordnung nur dann nicht
vollziehen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen des einzutragenden
Rechts offensichtlich nicht gegeben sind.

    2. Voraussetzungen für die Vormerkung eines Mietvertrages.

Sachverhalt

    A.- Mit Vertrag vom 25. November 1986 mietete A. von T.  Räumlichkeiten
zum Betrieb eines Lebensmittelgeschäfts. Die Parteien vereinbarten
eine feste Mietdauer von fünf Kalenderjahren, endend am 31. Dezember
1991. Die Mieterin erhielt das Recht, den Vertrag fünfmal um je drei
Jahre zu den gleichen Bedingungen zu verlängern. Ebenso wurde verabredet,
dass der Mietvertrag "im Grundbuch eingetragen werden" könne. A. übte ihr
Verlängerungsrecht zweimal um je drei Jahre aus. Da T. keine Zustimmung
zur Vormerkung des Mietvertrages im Grundbuch erteilte, gelangte A. an
den Kreispräsidenten von X.; sie erwirkte von ihm am 23. Januar 1992 eine
Verfügung mit folgendem Wortlaut:

    "1. Im Sinne eines provisorischen Amtsbefehls wird das Grundbuchamt Z.
   aufgefordert, die am 14. Januar 1992 vorbereitete Anmeldung eines

    Mietvertrages zwischen den obgenannten Parteien unverzüglich
provisorisch
   vorzumerken."

    Das Grundbuchamt Z. wies die noch am gleichen Tag erfolgte Anmeldung
dieses Amtsbefehls ab.

    B.- Die von A. dagegen erhobene Grundbuchbeschwerde wies die Regierung
des Kantons Graubünden am 18. August 1992 ab.

    C. - Mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vom 21. September 1992
gelangt A. an das Bundesgericht; sie beantragt die Aufhebung des
angefochtenen Entscheides und die Anweisung an das Grundbuchamt Z.,
ihren mit T. abgeschlossenen Mietvertrag vorzumerken.

    Die Regierung des Kantons Graubünden und das Bundesamt für Justiz
beantragen die Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Das
Grundbuchamt Z. stellt in seiner Vernehmlassung keine
Rechtsbegehren. T. hat sich nicht vernehmen lassen.

Auszug aus den Erwägungen:

                      Aus den Erwägungen:

Erwägung 2

    2.- Die Regierung schützte die Abweisungsverfügung des Grundbuchamtes,
da aus der richterlichen Verfügung nicht mit genügender Klarheit
hervorgehe, was für ein Anspruch und aus welchem Rechtsgrund dieser
geltend gemacht worden sei. Überdies ergebe sich aus dem Mietvertrag
keine genügende Grundlage für dessen Vormerkung im Grundbuch.

    a) Jede grundbuchliche Verfügung setzt voraus, dass sich der
Gesuchsteller über seine Verfügungsberechtigung und über den Rechtsgrund
ausweist (Art. 965 ZGB). Der Grundbuchverwalter hat im wesentlichen nur
zu prüfen, ob die Formerfordernisse erfüllt sind. Dagegen hat er sich
grundsätzlich nicht um den materiellen Bestand des Rechtsverhältnisses zu
kümmern, sondern er hat eine Anmeldung nur dann abzuweisen, wenn sich diese
auf einen offensichtlich nichtigen Rechtstitel stützt. Ferner muss der
Grundbuchverwalter prüfen, ob das angemeldete Recht sich seiner Natur nach
zur Aufnahme ins Grundbuch eignet (BGE 116 II 292 E. 2; 114 II 326 E. 2b;
DESCHENAUX, Das Grundbuch, SPR V/3, I, S. 495 ff.; REY, Die Grundlagen
des Sachenrechts und das Eigentum, Band I, S. 316 N. 1509 ff.; STEINAUER,
Les droits réels, Tome premier, deuxième édition, S. 232 N. 848 ff.). Er
entscheidet im Eintragungsverfahren allein gestützt auf die ihm vorgelegten
Urkunden; er kann somit weder Gutachten einholen noch Zeugen vernehmen (BGE
112 II 29 E. 2). Stützt sich eine Anmeldung - wie im vorliegenden Fall -
auf einen richterlichen Entscheid, so hat der Grundbuchverwalter lediglich
zu untersuchen, ob der betreffende Richter zuständig war und die Anordnung
gegen die gemäss Grundbuch legitimierte Person ergriffen wurde, nicht aber,
ob der Entscheid materiell stichhaltig sei. Eine Prüfungsbefugnis unter
dem Gesichtspunkt des materiellen Rechts ist ihm insofern zuzugestehen,
als er zur Verweigerung des Grundbucheintrages befugt sein muss, wenn sich
aus dem Entscheid eindeutig ergibt, dass gesetzliche Voraussetzungen des
einzutragenden Rechts offensichtlich nicht erfüllt sind. In jedem Fall hat
der Grundbuchverwalter sodann auch bei der sich auf einen Gerichtsentscheid
stützenden Anmeldung die grundbuchrechtlichen Voraussetzungen insoweit
zu prüfen, als er die Eintragung eines nicht eintragungsfähigen Rechts
zu verweigern hat (BGE 102 Ib 11 E. 2b mit Hinweisen; DESCHENAUX, aaO,
S. 508 ff.; HUTTER, Die richterliche Anweisung an das Grundbuchamt,
Diss. Zürich 1992, S. 162/163). Andererseits braucht der Eintrag nicht
das Spiegelbild der Anmeldung zu sein, d.h. der Grundbuchverwalter ist
an die in der Anmeldung verwendeten Begriffe nicht gebunden und darf den
Eintrag gegenüber den Anmeldung verbessern (HUTTER, aaO, S. 111).

    b) In der Verfügung des Kreispräsidenten wird ausdrücklich auf die vom
Grundbuchamt am 14. Januar 1992 vorbereitete Anmeldung verwiesen. Ob in
einer im Rahmen eines kantonalen Befehlsverfahrens ergangenen Anordnung
das Dispositiv im Hinblick auf Art. 74 Abs. 1 GBV allenfalls geschickter
abgefasst werden könnte, kann offen bleiben, sofern die vorzunehmende
Handlung daraus unmissverständlich hervorgeht. Durch den Verweis auf die
grundbuchtechnisch einwandfrei abgefasste Anmeldung, welche die Parteien,
das Grundstück, den Mietvertrag und die Vormerkungsdauer umschreibt,
wird diese gleichsam zum Bestandteil der richterlichen Verfügung. Für
den Grundbuchverwalter sollte daher kein Zweifel bestehen, wie er die
Verfügung des Kreispräsidenten zu vollstrecken hat. Hier derart rigorose
Formvorschriften aufzustellen, wie die Regierung sich dies vorstellt, wäre
sachlich nicht gerechtfertigt und käme dadurch formeller Rechtsverweigerung
in Gestalt des überspitzten Formalismus gleich (BGE 115 Ia 17 E. 3b).

    c) Dass der Kreispräsident zum Erlass des Amtsbefehls zuständig war,
war immer unbestritten. Ebenso wurde nie in Zweifel gezogen, dass die von
ihm angeordnete Vorkehr grundbuchtechnisch durchaus vollziehbar ist. Da
sein Entscheid vom Grundbuchverwalter auf die materielle Richtigkeit
nicht zu überprüfen ist, gibt es überhaupt keinen Grund, diesem nicht
Folge zu leisten.

    d) Selbst wenn die Prüfungsbefugnis des Grundbuchverwalters weiter
gezogen wird, als dies nach der Rechtsprechung und der Lehre der Fall
ist, kann er die Voraussetzungen für die Vormerkung des Mietvertrages
als gegeben erachten. Die Vertragsparteien sind nämlich übereingekommen,
dass der Mietvertrag im Grundbuch vorgemerkt werden kann. Dass sie bei der
Vertragsabfassung den grundbuchtechnisch falschen Ausdruck "eintragen"
verwendet haben, kann keine Rolle spielen, da beiden Seiten klar war,
was damit gemeint war. Überdies war vor Erlass des Amtsbefehls sowohl
seitens der Vertragsparteien wie auch seitens des Grundbuchamtes immer
nur von einer Vormerkung des Vertrages die Rede. Die Beschwerdeführerin
hat von ihrem Verlängerungsrecht vertragskonform Gebrauch gemacht,
was durch den angefochtenen Entscheid bestätigt wird; der Mietvertrag
ist somit auf jeden Fall bis zum 31. Dezember 1997 gültig, womit auch
die zeitliche Begrenzung, wie sie in Art. 71 Abs. 2 GBV gefordert wird,
klar feststeht. Der Hinweis der Regierung auf BGE 81 I 75 ff., der für den
Fall der stillschweigenden Weiterdauer eines Mietvertrages die Vormerkung
auf die fest vereinbarte Vertragsdauer begrenzt, ist damit unbehelflich.