Sammlung der Entscheidungen des Schweizerischen Bundesgerichts
Collection des arrêts du Tribunal fédéral suisse
Raccolta delle decisioni del Tribunale federale svizzero

BGE 119 II 29



119 II 29

8. Estratto della sentenza 25 gennaio 1993 della I Corte civile nella
causa Eredi B contro G (ricorso per riforma) Regeste

    Art. 216 Abs. 1 und 2 OR. Tragweite des Erfordernisses der öffentlichen
Beurkundung.

    Eine ergänzende Vereinbarung, in welcher der Käufer anerkennt,
dem Verkäufer für geleistete Zusatzarbeiten einen bestimmten Betrag zu
schulden, bedarf auch dann keiner Öffentlichen Beurkundung, wenn diese
Arbeiten unlösbar mit dem Grundstückerwerb verbunden sind.

Sachverhalt

    A.- Con atto pubblico del 12 gennaio 1984 B si è impegnato ad
acquistare la particella n. 226 RF del Comune di Gravesano, a costruirvi
una casa d'abitazione in base a progetti già allestiti e a venderla per
il prezzo di Fr. 460'000.-- a G. Da parte sua, questi si è impegnato ad
acquistare la particella per il prezzo convenuto, una volta terminata
ed accettata l'edificazione, e non appena ottenuta l'autorizzazione
prevista dalla legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone
all'estero. Il contratto prevedeva inoltre che G avrebbe potuto occupare la
casa d'abitazione non appena possibile secondo un contratto di locazione
da stipulare separatamente. Egli ha iniziato ad abitare nella casa nel
novembre 1984, quando i lavori di costruzione non erano ancora ultimati,
chiedendo svariate modifiche all'originario progetto, per le quali B
ha presentato una fattura supplementare di Fr. 29'921.--, riconosciuta
da G limitatamente a Fr. 3'264.50. In seguito le parti hanno incaricato
l'avvocato X, che aveva già rogato l'atto del 12 gennaio 1984, di valutare
la fondatezza delle pretese supplementari fatte valere da B. Il suo parere
del 26 marzo 1985 fornisce indicazioni di principio sull'ammissibilità dei
singoli aumenti, ma non si esprime sul loro ammontare. Le parti si sono
poi incontrate il 2 aprile 1985 e in questa occasione G ha sottoscritto
un riconoscimento di debito di Fr. 28'000.-- per i lavori supplementari
già eseguiti; B si è invece impegnato ad eseguire determinati lavori
supplementari e di miglioria. L'avvocato X ha poi rogato l'atto con il
quale la particella e la casa d'abitazione sono state vendute per il prezzo
concordato di Fr. 460'000.--. Il punto tre dell'atto menziona i lavori
supplementari - senza precisarne l'ammontare - e il loro riconoscimento da
parte dell'acquirente; il punto quattro specifica l'obbligo del venditore
di eseguire ulteriori lavori. Nonostante parecchie sollecitazioni, B ha
eseguito solo in misura parziale i lavori promessi.

    B.- Il 23 dicembre 1986 G ha promosso una causa davanti al Pretore
del Distretto di Lugano, Sezione 2, per ottenere da B il pagamento di
Fr. 69'830.-- oltre interessi. L'importo richiesto era fondato su pretese
per lavori non eseguiti, per minor valore e per costi preprocessuali di
perizia e patrocinio. Il convenuto ha chiesto la reiezione dell'azione e
ha postulato in via riconvenzionale la condanna dell'attore al pagamento
di Fr. 20'000.-- oltre interessi. La domanda riconvenzionale si basava
sul riconoscimento di debito di Fr. 28'000.-- firmato dall'attore il 2
aprile 1985, dedotti Fr. 8'000.-- per lavori non eseguiti. Questo importo
è stato portato con le conclusioni a Fr. 9'110.--, con la conseguente
riduzione della domanda riconvenzionale a Fr. 18'890.--. Il 14 dicembre
1988 è decesso B e al suo posto sono subentrati nella causa quali eredi
legali C, F e M B.

    C.- Con sentenza del 29 marzo 1991 il Pretore ha accolto la petizione
limitatamente a Fr. 1'979.-- oltre interessi al 5% dal 23 dicembre 1986
e la riconvenzionale per l'importo di Fr. 18'890.-- oltre interessi al 5%
dal 1o aprile 1989.

    Adita da G la II camera civile del Tribunale di appello con sentenza
del 22 luglio 1992 ha accolto l'azione per Fr. 19'796.-- oltre interessi
al 5% dal 23 dicembre 196 ed ha respinto la domanda riconvenzionale.

    D.- Gli eredi B hanno introdotto al Tribunale federale un ricorso per
riforma. Il Tribunale federale, in accoglimento del ricorso, ha respinto
la petizione ed ha accolto la riconvenzionale per l'importo di Fr. 8'204.--
oltre interessi.

Auszug aus den Erwägungen:

                      Dai considerandi:

Erwägung 2

    2.- La Corte cantonale è partita dal presupposto che il rapporto
contrattuale fra le parti contiene elementi del contratto di appalto e del
contratto di compravendita. Richiamandosi poi alle sentenze pubblicate in
DTF 15 840/41 e 94 II 162 consid. 1, essa è giunta alla conclusione che
sono preponderanti gli elementi del contratto di compravendita, dimodoché
l'intero rapporto contrattuale deve essere giudicato in base alle norme
della compravendita. Visto che la vendita immobiliare necessita dell'atto
pubblico, il riconoscimento di debito sottoscritto dall'attore il 2 aprile
1985, con il quale il prezzo di vendita è stato aumentato di Fr. 28'000.--
rispetto all'importo indicato nell'atto pubblico di Fr. 460'000.--,
è nullo poiché redatto nella semplice forma scritta.

    Questa argomentazione non può essere seguita. Nella prima sentenza
menzionata dalla Corte cantonale (DTF 15 840/41) il Tribunale federale
ha infatti dovuto determinare la natura giuridica della convenzione,
scegliendo fra contratto di appalto e compravendita perché, in base alle
disposizioni allora vigenti, la compravendita di stabili cadeva sotto
l'applicazione del diritto cantonale (cfr. art. 231 cpv. 1 vCO e DTF 13
506 segg.) ed era quindi competente a statuire nel merito della lite solo
se vi era contratto di appalto. Nella seconda sentenza citata dalla Corte
cantonale (DTF 94 II 162 consid. 1) la questione è stata trattata solo
marginalmente. Di contro, da qualche tempo la dottrina e la giurisprudenza
ammettono che nel caso di contratti misti - composti da diversi elementi
- le conseguenze giuridiche possono essere disgiunte nella misura in cui
ciò sia possibile e non conduca ad un'elusione di norme imperative (DTF
109 II 466 e riferimenti; GAUCH, Der Werkvertrag, 3a edizione, n. 299
e segg., con riferimenti a dottrina e a sentenze). Nel caso concreto
si è manifestamente in presenza di un caso del genere. Il precontratto
del 12 gennaio 1984 e il successivo contratto di compravendita del 2
aprile 1985 prevedevano la cessione ad un prezzo fisso concordato di una
particella sulla quale doveva essere realizzata una casa d'abitazione
secondo piani già allestiti. Trattasi quindi di un contratto risp. un
precontratto di compravendita immobiliare. Diversa è invece la situazione
per i lavori supplementari richiesti dall'attore al dante causa dei
convenuti, che ricadono sotto l'applicazione delle norme del contratto
d'appalto. Pertanto, l'accordo stipulato fra le parti il 2 aprile 1985
in base al quale la remunerazione per questi lavori veniva fissata
separatamente in Fr. 28'000.-- non necessitava dell'atto pubblico:
trattandosi di riconoscimento di debito di una pretesa derivante dal
contratto di appalto era sufficiente la semplice forma scritta. Certo che
questi lavori sono indissolubilmente legati all'acquisto del fondo.
Tuttavia, per la loro natura essi non sono compresi nel contratto di
compravendita. Quali elementi essenziali di un contratto di compravendita
immobiliare, gli accordi relativi a tali lavori potevano quindi essere
stipulati, data la loro natura indipendente risultante dal contratto di
appalto, accanto al contratto di compravendita, senza che si rendesse
necessario l'atto pubblico (DTF 113 II 404 con riferimenti; LEUENBERGER,
Abschluss des Grundstückkaufvertrages, in: Der Grundstückkauf, San Gallo
1989, pag. 72). Giova poi sottolineare che le parti non avevano alcuna
intenzione illecita, né tantomeno intendevano eludere norme imperative. Gli
accordi aggiuntivi presi nella forma scritta erano noti a tutti gli
interessati e nell'atto pubblico vi si è fatto esplicito riferimento,
per cui in concreto non occorre nemmeno riconoscere la funzione protettiva
dell'atto pubblico.